买村屋一定要注意路权问题,因村屋业权不一定包括周边出入口的通道和路权,特别是楼龄高的村屋,业权和路权复杂不清。如果村屋无路权,周围的道路由私家路包围或官方所拥有,道路使用权会被限制,基至可能出现争议或需要支付过路费,亦会影响按揭申请,所以买入村屋前,应查核附近道路使用权。
【村屋自學團】村屋注意事項 【 二 手 物 業 自 學 團 】 【 買村屋檢查清單 一 手 物 業 自 學 團 】
準買家簽臨約前,宜先詳細調查村屋的結構,包括是否有僭建的簷篷、玻璃屋等,天台、花園等是否入契,側窗紙是否完整等。銀行若發現村屋有僭建物,可能要求還原才批出按揭,而考慮到還原所涉及費用,最終批出的按揭金額有機會被下調。
其次,究竟村屋是否包有車位、花園、天台,買家在簽定合約時也要先進行查冊,查看該類設施是否入契。但當然村屋查冊從來都是艱深學問,只因村屋地段繁鎖,怎樣尋找正確地址並不容易。市場上有以兩個檔案,可幫助找出自己購買村屋地址,包括「新界地段及地址對照表」 以及「新界小型屋宇政策下之認可鄉村名冊」。
• 如花園屬官地,新村屋買家須重新申請花園租約。同時要留意土地用途。一般而言,種植花草、作私人燒烤玩樂都沒有大問題。
除了去做查核,買家也可以通過觀察路上的街燈,以分辨該路段是屬於私人或者公家的。亦有人通過觀察公共交通來區別路段的擁有權,若有公共巴士通過,就說明了該路段是屬於公家的,買家不需要擔心這段路會突然被人圍封。
• 「通道權」有分為永久性;或時期限制,如十年、二十年;又或收費的。
另外,村屋通常也比較寵物友善,如果是狗主特別是飼養大狗人士,住村屋會比較方便放狗,也較少機會騷擾到鄰居。此外,部分村屋附近通常有位置可以泊車,對於車主來講,比起住在市區,又可以節省一筆金錢。
房貸申請會在簽訂買房契約後,要如何找到適合自己的房貸呢?每間銀行給的房貸利率與貸款成數都不同,建議要貨比三家。
很多時候村屋周圍的道路是由私人或官方所擁有,若是這樣,該道路的使用權就會被限制,也有可能需要繳付過路費等,十分麻煩。買家可以要求賣家出示由政府所發出的租契或批約,以避開這方面的紛爭。
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如果村屋涉及僭建令,但买卖双方仍想继续进行交易,双方就需要在临时买卖合约中,列明清拆费用由哪一方负责。
村屋涉及僭建物是常见的潜在风险,例如密封式露台、天台玻璃屋、有盖停车位等建筑,甚至室内改装楼梯等,都有机会是违契改建或僭建。如屋宇署发现有违规建筑,有机会被钉契,必须在指定期限内清拆,解除钉契才可以继续交易。若申请村屋按揭,银行会因应情况作估价报告,亦会考虑重置费,即是买家还原单位的支出,可能因而扣减贷款额,若涉及僭建问题,按揭申请更可能被拒。